科客點評：互聯網就是顛覆，有多大的創造想象，就有多大的可能。

　　相比時下最火的詞，除了股市，想必就只有互聯網了。互聯網的低門檻、便捷性、共享性、互動性以及強大顛覆力等特性，不斷激發起人們越來越多的創造性想象，其幾乎給每個觸網的行業帶來了顛覆性的革命。

　　由此，我們被時代的馬車，拉進了這個不觸網、不個性、不娛樂、不互動、不顛覆，就被淘汰的時代。

　　租房經濟，也毫無意外。

　　租房經濟，從最初的觸網即租房O2O一代，解決信息不對稱問題，發展到租房O2O二代，由PC客戶端覆蓋到移動客戶端，再到如今的租房O2O三代，開始出現顛覆性的革命。

　　而簡單意義上的“租房O2O”，就是租客及房東通過PC互聯網客戶端或者移動互聯網客戶端上的線上房源平臺，達成線下的租房交易。但如今，租房O2O在互聯網浪潮的推動中，進行了多次改革升級。

　　下面就讓劉曠帶大家來看看當今的租房O2O模式，而立足當下，未來我們該如何玩轉互聯網時代下的租房經濟？

　　一、租房O2O一代

　　租房O2O一代，也就是代表著傳統的租房O2O模式。

　　模式：線上平臺發布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。

　　該模式涉及的對象有平臺開發者、房東、租客、中介。平臺開發者、房東、中介三者一般沒關聯性。

　　盈利模式：房東、租客、中介均可免費使用該平臺，平臺開發者利用該平臺獲取廣告主的廣告費用。

　　優勢：通過圖片甚至視頻，更立體直觀展示房源信息。對于租客來說，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率；對于房東來說，利于提高房源出租效率，盡快獲取出租效益；對于中介來說，是否成功和快速促成房源出租，同樣關乎其收入。

　　不足：傳統的租房網站，一般不對房源信息進行核實篩選，使得大量的虛假房源隱藏其中，或者產生大量的重復房源。同時，高昂的中介費、多次轉租、克扣押金、出租住房的日常監護缺失等弊端、造成了租房市場的混亂，影響了房源出租的效率，進而影響到該租房平臺涉及利益方的利益。

　　現在大家耳熟能詳的帶有租房業務的網站，如58同城、趕集網、搜房網、新浪樂居、搜狐焦點等等，即是第一批傳統的租房O2O模式。

　　二、租房O2O二代

　　模式1：中介自行開發線上平臺發布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。

　　該模式，除了中介融合了“平臺開發者”這一角色，該模式的特征及盈利模式與傳統的租房O2O無革命性區別。

　　模式2：留有傳統的PC客戶端，再聯合開發移動互聯網客戶端，大部分也還保留著門店經營。

　　該升級版本，屬于初級版本。只是考慮到現今人們的閱讀習慣的改變，移動互聯網客戶端的流量逐漸增多，故簡單的將傳統的租房O2O復制到移動互聯網客戶端，運營及盈利模式與租房O2O一代大同小異。

　　而如今，大多數租房網站都開發了手機客戶端的租房APP應用軟件。

　　三、租房O2O三代

　　模式1：中介費嫁接房東，培養自己的中介隊伍，創新經紀人考核。

　　例如：丁丁租房

　　丁丁租房面世第一步，就是打破舊的行規，不向承租方收取中介費。轉嫁向房東收取5天租金作為服務費。同時，丁丁租房在線下培養了自己的經紀人團隊。

　　在保障經紀人服務質量方面，丁丁租房改變傳統中介以業績金額為唯一考核方式的辦法，按照成交件數來考核，并加入了客戶評價。

　　平臺提供專業的工具為經紀人“增信”，而經紀人信用記錄也會在線上公示，客戶具有選擇權。而在成交后，經紀人的收入和客戶評價強關聯。

　　盈利模式：初步看盈利模式是，轉嫁到房東的中介費。但據之前的媒體報道，丁丁租房相關負責人表示，其現在還沒想好盈利模式，只是想把規模做大，規模做大了，自然就有盈利模式了。

　　優勢：不向承租方不收取中介費，大幅降低了承租方的經濟壓力和決策成本，使客戶量增多，同時房東的出租選擇多了，房源的出租周期也會隨之縮短。據丁丁租房相關負責人介紹，在丁丁租房與房東的接觸中，大部分房東對僅相當于5天租金的服務費認可度還是非常高。

　　而培養自身的經紀人團隊，采用新的考核制度，一方便管理，保障服務質量，維護平臺健康的租房生態；二利于刺激團隊的工作積極性和增強其服務意識。

　　不足：盈利模式單一且不清晰。

　　模式2：全程信息化，無線下門店，傭金減半，自有經紀人團隊，改變經紀人收入結構。

　　例如：愛屋吉屋

　　自2014年3月正式成立，到如今業務落地京滬，半年多的時間愛屋吉屋的規模已急劇膨脹到了1500多人，其中一線的經紀人約1200人。

　　其主要模式是目標建設一個全城統一的房源大數據體系。在這個體系里，購房者可以按地鐵的路線篩選，可以按照公交的路線篩選，也可以按照是不是學區房篩選。

　　也就是開發可以提供全套O2O房屋信息服務的軟件，希望用互聯網思維打造全新服務，讓天下沒有難找的房。同時，去線下門店化，全程線上交易和服務。

　　北京規定，二手房傭金是2%；愛屋吉屋在北京和上海的租房都是半傭，也就是1%的 傭金。在給員工的工資發放上，愛屋吉屋按服務水平給經紀人發工資。

　　盈利模式：依靠1%的租客傭金。

　　優勢：公司將互聯網信息技術全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公開，利于促使交易公平、有序，并進而帶來高效。無線下門店，節省成本；低傭金，吸引租客；對經紀人收入結構的調整，利于提高團隊的服務質量和工作積極性。

　　不足：盈利模式較單一且盈利較低。而較低的傭金，將使得愛屋吉屋對其成本結構及公司效率要求更高。

　　模式3：免傭入住，酒店式管理，拎包入住，隨時搬家。

　　例如：彩之家租房平臺

　　2013年，彩之家2.0模式正式啟動，探索并搭建房屋租賃O2O平臺。彩之家就是在業主手上把房子租下，放到自家旗下平臺統一管理租賃。

　　彩之家為客戶搭建O2O社區租房綜合服務平臺，提供業主出租、租戶求租、在線支付租金、套餐服務線上下單，線下服務等功能。

　　同時，彩之家保證業主每月準時收到租金且不收傭金，自行承擔物管費等雜費且24小時提供物管服務。

　　區別于其他租房O2O平臺的最大亮點是，彩之家的租客相互之間還可換房。例如，你在彩之家租了房子要搬，只需在彩之家平臺下的眾多房源中挑選合適你的住處，所有費用全免，直接打包就可搬家。

　　盈利模式：承租業主房源后，出租獲取的租金差價。

　　優勢：免傭金入住，即是對租客的一大讓利；酒店式管理，也使得房屋質量和居住環境的得到一定的保證；同時同一平臺下可實現換房，是租房平臺中少有的人性化和多元化。這三大政策，對租客來說，都具有很大的誘惑力。

不足：對平臺的物業管理運營能力和成本管控能力較高。

　　四、租房O2O四代（服務型O2O公寓）： 

　　（1）自如網：自主品牌 B2C+互聯網管理手段+管家式的服務+社區化的年輕生活

　　自如是鏈家集團旗下的租住產品與服務的互聯網租房O2O第一品牌，旗下擁有針對業主與客戶的資益+、自如·友家、自如·寓三大產品線——

　　資益+：和全程托管服務，盤活大量閑置通過專業的資產增值、資產維護房源，為超過20000名業主提供專業資產管理服務。維修保潔、資產查驗、定期報告、租客認證、家財險。

　　自如·友家：針對合租推出的子品牌。

　　自如·寓：自如寓是自如旗下高品質青年獨棟公寓，除自如客自己的居住房間外，自如寓還提供了包括影音區、書吧、花式臺球、健身房等公共空間，為青年租客打造了居住社交平臺，更增強了年輕人的城市歸屬感。

　　自如的所有房源均經過專業設計，實施統一時尚裝修、原創家居及品牌家電配置等，保證房屋質量和舒適度；同時提供租期內的租客保險、雙周保潔、專業維修及搬家等多項品質服務，在行業首家推出“三天不滿意，全額退款”服務承諾。

　　找房、下定金、簽約、續租、退租、轉租等一系列服務都通過互聯網來實現。

　　產品的服務對象定位在年輕時尚一代，給年輕人提供一些個性化的線下服務和活動，并整合一些資源，希望構造一個線下到線上的大社區。

　　（2）YOU+ 國際青年公寓：租整棟房源+開放式裝修+社區化+活力青年文化

YOU+的商業模式是租房，租下整棟樓，重新改造之后向青年人出租，主要針對參加工作不久，有活力有思想的年輕人。

　　賣點是和睦的公共空間和緊密的社區氛圍，讓年輕人之間更好地交流。秉承了以用戶為核心的思維，允許居住者對租住空間進行改造，公寓的一層開辟成所有租客的客廳，聚會、觀影、會客、泡吧甚至辦公。

　　（3）友社、青客、蘑菇公寓、寓見等：房屋托管+標準化裝修+租后服務

友社、青客、蘑菇公寓及寓見的租房O2O模式相似，采用的“房屋托管+標準化裝修+租后服務”模式。例如，友社與房東簽下5到10年的的房屋托管合約，進行標準化裝修、合約期內按間多次出租給用戶，成為托管運營的品牌二房東。

　　服務性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升級版本。該升級版的共同點，主要在于以下幾點：一是都在于采用互聯網技術管理手段，盡可能實現流程智能化、技術化；二是房屋托管，較為細微的區別在于，有些平臺是集中式租下整棟房源，再進行標準化裝修托管，而有些平臺是分散式分批租賃閑置房源，再進行標準化裝修托管；

　　三是租客定位于年輕有活力群體，主打自由、開放、互動的青年文化；四是優化租后服務，增加公共互動區域和活動。

　　盈利模式：收入來源于租金，通過居住體驗、社區活動等線下服務上增加平臺附加值，進而加大租客粘性和忠誠度，從而獲取更長遠的發展和利益；低廉的分銷成本；有些租房平臺，還可以利用長租平臺擁有穩定的現金流優勢，合理利用金融杠桿，投資獲利。   

　　優勢：對于有自主房源的平臺來說，可以統一標準化管理，同時為租客提供真實的房源照片和信息以及定制化的特色服務；通過房屋托管、標準化裝修及租后增值服務，給自己的房屋出租業務增值，吸引更多客源；

　　極具想象力的盈利空間，利用培養起來的客戶粘性和忠誠度，延伸產業鏈，開辟新的經濟增長點。

　　不足：租房經濟大多在一二線城市較為發達，由于一二線城市的發展，市場鮮有毛坯房源，在房源的供給上帶來了一定的阻力。標準化改造房源，也使得投入成本高，風險大。

　　同時，在服務型O2O公寓模式上，個性化服務是其一大賣點，但在增值服務和改造房源方面的投入以及傭金方面的降低，使得這些租房平臺難以在租金上占有市場優勢，甚至略貴。而這群剛出來工作，追求時尚的年輕人又有多少人愿意對這些服務買單？

　　五、未來租房O2O，誰主沉浮？

　　最初的互聯網對傳統產業的滲透，主要停留在信息載體的改變，即使是當紅的移動互聯網，也只是從PC客戶端轉移到移動客戶端。慢慢的，有些產業革新到現在，出現開創性甚至顛覆性的改變。

　　但大多數傳統產業的“互聯網+”模式，并沒太大改變，其盈利模式、管理模式甚至是技術上的革新都沒太大的開創性。

　　而如今的傳統產業要真正借力互聯網達到顛覆性的變革和發展，需要從內到外的變革。

　　對于租房O2O的變革，當然仍舊需要互聯網技術上的革新。技術上的革新，可以使得房源的獲取更加快速便捷，使得網上交易更為安全。

　　其后，不管什么的經濟變革，最直接的效果驗證，就是改革能產生多大的利潤。插上互聯網翅膀的租房O2O的盈利模式在哪？在采用線下門店，采用技術節省人力物力，采用零傭金吸引客源等手段下，租房O2O的盈利模式在哪？

　　沿著租房O2O的發展軌跡來看，租房O2O四代絕對是目前租房平臺最具有開創性和想象力的模式。通過技術，省卻中間交易環節，省卻門店產生的費用，節省人力物力的投入，同時免去中介費用，使房東直接面對租客。這一系列的過濾，節省了很大一筆開支。

　　同時，從最初滿足安身的基本需求，上升到人們的居住體驗上；從單純的鄰里關系，衍生出社交經濟；從簡單的收租投資，升級到資本運作。這些都是四代租房O2O帶來的革新。

　　但模式再完美，還需技術的到位，人力的到位。房源的供給，租房平臺所宣傳的增值服務是否真正到位，盈利模式的多樣化，這些都影響著租房O2O的發展。

　　未來租房O2O，誰主沉浮？我們靜候佳音。（作者：劉曠，以禪道參悟互聯網、微信公眾號：liukuang110）